审理法院：

怀化市中级人民法院

案　　号：

（2018）湘12民终291号

案件类型：

民事

案　　由：

商品房预售合同纠纷

裁判日期：

2018-04-20

合 议 庭 ：

刘某某

杨某某

某某

审理程序：

二审

上 诉 人 ：

彭某某

被上诉人：

怀化市**置业有限公司 企业信息

上诉人代理律师：

唐永洪 [湖南维清律师事务所]

被上诉人代理律师：

李某某 [湖南人和人（怀化）律师事务所]

李某[湖南人和人（怀化）律师事务所]

文书性质：

判决

文书正文

当事人信息

上诉人（一审原告）：彭某某，男，汉族，1993年5月24日出生，住湖南省怀化市鹤城区。

委托诉讼代理人：唐永洪，湖南维清律师事务所律师，执业证号：14312201310483853。

被上诉人（一审被告）：怀化市**置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区**路**巷**大厦*楼**号，统一社会信用代码：91431****68581845N。

法定代表人：邹**，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李某某，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。

委托诉讼代理人：李某，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。

审理经过

上诉人彭某某因与被上诉人怀化市**置业有限公司（简称**置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人彭某某及其委托诉讼代理人唐永洪，被上诉人**置业公司的委托诉讼代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

彭某某上诉请求：1、依法撤销原判决，改判被上诉人向上诉人支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金（以已交付房价款为基数，按日万分之一计算，暂计算至2018年1月8日为44047.35元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、补充协议没有约定具体的交纳契税和维修基金时间和金额，系约定不明；被上诉人至今未能达到合同约定的交付条件，上诉人无论何时交纳上述费用，都不构成违约，不能免除被上诉人承担延期交房的违约责任；上诉人并无违约之行为，进而阻却被上诉人承担交房的义务。2、《住宅专项维修资金管理办法》系部门规章，不可以作为处理民事纠纷的依据，即使适用，但上诉人至今未入住，也没有违反规定。

被上诉人辩称

**置业公司辩称：1、《补充协议》第二条第三款第三段对交房条件进行了变更，即房屋分栋验收合格的，房屋买受人不得拒绝办理房屋交接手续，《补充协议》取消了必须取得竣工验收备案表的交房条件。2、住宅专项维修资金的数额由政府规定，根据双方《补充协议》约定及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金的缴费时间是房屋交付之前，被上诉人在上诉人未交清住宅专项维修资金前有权延期交房，上诉人逾期缴纳房屋专项维修资金及契税等费用，被上诉人不应当向上诉人支付逾期交房违约金。

彭某某向一审法院起诉请求：1、判决**置业公司向彭某某支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金74402.88元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算，暂算至2017年9月1日）；2、本案诉讼费用由**置业公司承担。

一审法院认定事实：2014年6月12日，彭某某与**置业公司签订《商品房买卖合同》约定：彭某某购买**置业公司开发的位于紫东片区“**龙城.**府”第**幢十*层1***号商品房，总购房款为530691元；**置业公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给彭某某，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果**置业公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，**置业公司按日向彭某某支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，彭某某与**置业公司签订了《补充协议》，约定买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，出卖人由此延期交房无需承担违约责任。协议还约定，该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，出卖人即通知买受人办理交接手续，且出卖人在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后，彭某某按约向**置业公司支付了购房款，于2015年12月3日交纳契税。2016年1月23日，涉诉房屋办理竣工验收。2017年7月6日，涉诉房屋的建设工程项目通过消防验收。涉诉房屋至今未交付，彭某某也未交纳房屋住宅专项维修基金。

一审法院认为：彭某某与**置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为，一、彭某某购买的房屋在2015年9月30日是否符合合同约定的交房条件；二、在彭某某未缴清房屋的住宅专项维修基金前，**置业公司是否有权拒绝交房，**置业公司是否应当支付违约金给彭某某。现分别论述如下：关于焦点一，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。在《补充协议》中约定所购房屋取得《竣工验收备案表》，**置业公司即可通知买受人收房，同时又约定**置业公司在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，彭某某不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。由于该《补充协议》对交房条件的约定出现矛盾，一审法院认为涉诉房屋应以主合同《商品房买卖合同》约定为准，即取得《竣工验收备案表》为涉诉房屋的约定的交房条件。且该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，而**置业公司至今尚未取得《竣工验收备案表》。因此彭某某购买的房屋不符合合同约定的交房条件。

关于焦点二，双方签订的《补充协议》约定，彭某某未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，**置业公司由此延期交房无需承担违约责任。该补充协议的约定实际上对合同的履行确定了先后履行顺序，即彭某某应当先履行交清全部购房款、住宅专项维修资金和房屋交易契税等义务，**置业公司才履行交房义务。同时《住宅专项维修基金管理办法》第十二条、第十三条规定，依法缴纳住宅专项维修资金是彭某某的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。故**置业公司提出在未交清上述费用之前，其有权利不履行交房义务的抗辩意见，一审法院予以采纳。综上，彭某某要求**置业公司支付自2015年10月1日起至2017年9月1日止的延期交房违约金74402.88元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回彭某某的诉讼请求。本案受理费1660元，由彭某某负担。

本院查明

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：本案彭某某与**置业公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。彭某某与**置业公司在《商品房买卖合同》、《补充协议》中均对交房条件予以约定，但《补充协议》就交房条件约定不明确，交房条件应以《商品房买卖合同》约定为准，即**置业公司应当在2015年9月30日前按规定将商品房交付彭某某使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。依据上述约定，**置业公司在本案中至今未按合同约定的条件和期限向彭某某交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。根据本案实际情况，结合彭某某的上诉请求，本院确定**置业公司按日向彭某某支付已交付房价款的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金为43941.21元｛530691元×0.0001×828天（2015年10月1日至2018年1月8日）｝。**置业公司提出彭某某在交房前未交清契税以及住房维修基金，其可以延期交房而不承担违约责任的理由，本院认为，该理由不能成立。根据《补充协议》第二项房产交付使用第2条和第3条约定的权利义务内容表明，彭某某交清契税以及住房维修基金等费用的前提是**置业公司必须达到合同约定的交房条件，双方在交接房屋的同时，彭某某交清上述费用。而本案中**置业公司至今未达到合同约定的交房条件，且也没有证据证明已通知彭某某收房，**置业公司已构成逾期交房违约，**置业公司在达到合同约定的交房条件通知交房前，彭某某尚不具备交清上述费用的合同条件，**置业公司不能用彭某某未交清上述费用来对抗自己应当承担的逾期交房违约责任。综上，彭某某的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3052号民事判决；

二、怀化市**置业有限公司在判决生效后十日内向彭某某支付逾期交房违约金43941.21元。

三、驳回彭某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1660元，由彭某某负担。二审案件受理费901元，由怀化**置业有限公司负担。二审案件受理费901元系彭某某所预交，应退还给彭某某，怀化市**置业有限公司应负担的二审案件受理费901元应于收到本判决书后7日内到怀化市中级人民法院立案大厅交纳。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长杨某某

审判员刘某某

审判员黄某某

裁判日期

二〇一八年四月二十日

书记员

代理书记员胡某