审理法院:
怀化市中级人民法院
案 号:
(2018)湘12民终675号
案件类型:
民事
案 由:
商品房预售合同纠纷
裁判日期:
2018-06-25
合 议 庭 :
王文利
彭湘平
冷旗帜
审理程序:
二审
上 诉 人 :
肖某某
被上诉人:
怀化**房地产开发有限公司
上诉人代理律师:
唐永洪 [湖南维清律师事务所]
被上诉人代理律师:
黄某某 [湖南宏峰律师事务所]
柯某某 [湖南宏峰律师事务所]
文书性质:
判决
上诉人(原审原告):肖某某,女,汉族,1985年8月18日出生,住湖南省怀化市鹤城区。
委托诉讼代理人:唐永洪,湖南维清律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):怀化**房地产开发有限公司,住所地怀化市鹤城区***路(顺天桥头**售楼中心)。
法定代表人:黄**,该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄某某,湖南宏*律师事务所律师。
委托诉讼代理人:柯某某,湖南宏*律师事务所律师。
上诉人肖某某因与被上诉人怀化**房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,不服湖南省怀化市鹤城区人民法院(2017)湘1202民初2620号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
肖某某上诉请求:一、撤销一审判决,支持上诉人的一审诉讼请求;二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、被上诉人在约定的交房日期前不能出示完整的竣工验收备案表,未能达到合同约定的交房条件;2、补充协议没有约定具体的交纳契税和维修基金的时间和金额,系约定不明;3、有关契税和维修基金的法律规定不能免除被上诉人的违约责任;4、上诉人于2016年5月24日办理了收房手续,即使未缴纳专项基金有权对抗收房,被上诉人办理收房手续的行为也应视为放弃其权利的行为。
肖某某向一审法院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日2016年5月24日延期交房违约金9370元;2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:2014年4月26日,原、被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》,载明被告建设的**二期柏景湾商品房,预售许可证号为2014-0082号。合同约定:原告购买被告的23栋1单元902号房商品房,房屋总价款352247元,于签订合同当日付房款106247元,向公积金贷款246000元;被告应在2015年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告使用,交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案,取得《竣工验收备案表》;原告在办理商品房交付手续前,无论何种情形,均应累计向被告支付全部房款(包括但不限于逾期付款违约金等)及税费(含经银行审查批准放款的按揭贷款额),否则,被告有权不交付房屋,且不视为被告逾期交房;由于原告原因,未能办理完毕合同备案、贷款手续,或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等,被告有权拒绝交付房屋,被告由此延期交房无需承担违约责任;因被告原因导致延期交房的,被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金等。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后,原告于2014年4月26日支付被告购房款106247元和前期手续费及前期手续费1574元,于2015年1月23日通过公积金贷款支付被告购房款246000元,并于2017年8月11日向被告支付了后期办证费1125元,2017年8月11日向被告交纳了专项维修基金,2015年8月27日向被告交纳了契税。2016年5月24日,原告从被告处接收涉案商品房。
另查明,**新城二期**湾住宅小区23号楼于2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格,2015年10月9日经消防验收合格,至开庭时,尚未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。
一审法院认为:原告肖某某与被告怀化**房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格,并在2015年10月9日经消防验收合格,符合了法定的交房条件,但原、被告在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案,取得《竣工验收备案表》,该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件,尽管双方约定的标准较高,但并不违反法律行政法规的强制性规定,因而具有法律效力。因此原告购买的房屋至今不符合合同约定的交房条件。
对于被告提出原告于2017年8月11日向被告交纳专项维修基金,违约之日应从2017年8月11日起算的意见,依据双方签订的《补充协议》约定“原告在办理商品房交付手续前,应向被告支付全部房款及税费,由于原告未付清房款、有关税费、维修基金及约定的违约金等,被告有权拒绝交付房屋,被告由此延期交房无需承担违约责任”,故被告的该抗辩意见,本院予以支持。对于被告提出合同约定的违约金过高,请求予以减少,但并未提出违约金过高的事实及证据,对于被告的该抗辩理由,本院不予采纳。
根据《补充协议》约定,因被告原因导致延期交房的,被告按日向原告支付已付总房款万分之一作为违约金,由此计算每日违约金为352247元×0.01%=35.22元。被告逾期交房的时间应从原告交纳办证费的次日即2017年8月12日起计算至实际交房之日止。本案中原告已于2016年5月24日办理交房手续。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条的规定,判决如下:驳回原告肖某某的其他诉讼请求。案件受理费50元,由原告肖某某负担。
本院查明,柏景湾23#楼于2018年1月11日取得《竣工综合验收备案表》。一审法院查明的其它事实,本院予以认定。
本院认为,怀化**房地产开发有限公司与肖某某所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,原审判决作有效认定正确。怀化**房地产开发有限公司未按合同约定的条件和期限向肖某某交付房屋,其逾期交房的事实客观存在,应当承担违约责任。怀化**房地产开发有限公司认为肖某某没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先,而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任,本院认为,该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定,无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序;怀化**房地产开发有限公司在本案中未达到合同约定的交房条件,且没有证据证明已通知对方交纳税费、维修基金的具体时间,不能构成先履行抗辩权;房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款,另一方交房,而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务,怀化**房地产开发有限公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务,不符合先履行抗辩权的要件;契税以及住房维修基金的权利人并非怀化**房地产开发有限公司,怀化**房地产开发有限公司不能用他人的权利来免除自己的义务,故怀化**房地产开发有限公司在本案中并不享有先履行抗辩权。因此,怀化**房地产开发有限公司的违约责任应当从合同约定的交房之日起算。现上诉人已于2016年5月24日办理了收房手续,因此,违约金只能计算至2016年5月24日。
综上所述,上诉人的上诉理由成立,依法应当支持。一审判决认定事实清楚,适用法律欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:
一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院(2017)湘1202民初2620号民事判决书;
二、怀化**房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付肖某某逾期交房违约金9345元(计算标准从2015年9月1日至2016年5月24日每日35元)。
一审案件受理费549元,二审案件受理费50元,共计599元,由怀化**房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长冷某某
审判员王某某
审判员彭某某
二〇一八年六月二十五日
代理书记员丁某某